住宅ローンについて

このブログにたどり着いたあなたは、よほどの住宅ローンについて知りたいのでしょうね。

その気持ちはよく分かります。

では、現在の住宅ローンの金利は？

おおよそ変動金利は0.5％、固定金利で0.6~1.0％（事務手数料や固定選択型などは含みません）といったところでしょうか？

皆さん、単純に考えて見て下さい。

毎日毎日、買い物をしますよね。買ったものの消費税の計算は日頃してますか？

…高いですよね？消費税！

消費税が10％に上がり、100円の商品が110円。

計算式で表せば…100円×１.1(10%）イコール110円です。

では、3000万円の住宅を購入したら…

変動金利で住宅を購入➡3000万円×1.005(金利0.5％）＝3015万円？利息は15万円？

固定金利で住宅を購入➡3000万円×1.01（金利1.0％）＝3030万円？利息は30万円？

それは…大きな間違いです。

では、とりあえず難しく考えず次の話を参考にして見て下さい。

住宅ローン（35年ローン）は、たとえば借入金（3000万借入）に対しての元金（毎月住宅ローンの支払後の残りの借金）に金利を毎月の返済額にのせて返済をします。

つまりは、35年ローンで毎月の住宅ローン、つまりは借金の返済を続けて残った借金に毎月利息をのせるため、返済の終わる35年から逆算して毎月の返済額と総支払額を確定することになります。

住宅ローンの返済を元利均等返済で金利１％で初月６万円程支払うとすると初回の利息支払額はどのようになるのでしょうか？

初回の利息は2万5千円ほどとなります。

35年の住宅ローンを払い終えたときの総返済額は、元金と金利の返済を合わせて、およそ3557万円となります。

そこに、変動金利や固定金利の返済金利が2％だったり、毎月の事務手数料など1％を上乗せされたのを毎月の返済金利で計算すると…

金利2％での総返済額は➡4174万円

金利や事務手数料などで３％での総返済額は➡4849万円

となります。

こうなると3000万円の住宅の購入に金利等3％であれば、払え終えたときには18５0万円ほどの利息を支払うことになります。

ぎゃーですね。

そこで注意しなければいけないのが…

借りられる金額と返せる金額を誤ってはいけません。

金融機関は融資額を提示する場合には、当然に融資を増やすことによって利益を得るので借りる側には一定の憂慮があります。基本的には返済額に対して年収のどのくらいを占める「返済比率」を30～35％とまでの上限が金融機関にはありますが、理想は20～25％としています。

住宅ローン貧乏になっては元も子もありません。

ましてや経済状況の変化により、オーバーローンとなってしまい、夢のマイホームを手放すことは避けなければいけません。

超基本！！固定金利と変動金利とは！？

簡単に言います！

固定金利は…「世の中の経済状態が良くなっても、うちの銀行のローンは固定の金利で返してくださーい。」

変動金利は…「世の中の経済状態が良くなったら、うちの銀行ローンは金利が変動した分で返してくださーい。」

以上、それでは今日のブログをお終いにします…。

…

…

…すみません。悪乗りし過ぎましたので、もう少し詳しく言います。

固定金利とは、世の中の経済状態に関わらず、金融機関が経済状態が良くなっても貸した分の利息の収入に対して儲けのとれる金利を消費者に貸し出し、万一経済状態の超上昇になっても借主は固定の金利の返済のままで、とても有利となり返済を続けられる金利の設定です。しかし、反対に世の中の金利が下がっても借主の返済は固定された高い金利で払い続けるということです。

変動金利とは、固定金利と同様に金融機関は設けをとれるような金利で消費者へ貸し出しますが、市中金利等を参考に決定した世の中の金利と同じように変動した分の金利を借主は支払うことになります。つまりは、世の中の経済状態が上昇すれば金利も上昇して金融機関の利益も多くなりますが、借主の返済負担は当然に上昇します。しかし、反対に市中金利等が低金利のままの経済状態であれば金利は低金利のままで借主の返済負担は少ないままです。当然金融機関の儲けは少なくなります。

そもそも金利はどのように決めるの？

率直な答えは、経済状態が上昇すれば金利はあがります。

では、金利はどのような場合に上がったり下がったりするのか？

金融機関は金利で儲けを考えなければいけません。たとえば銀行の基本的な考えは、儲けを得るために安く借りて高く貸して儲けます。個人や法人からの預金や日銀の借り入えで銀行は資金を調達します。なかでも多額の金額の資金を日銀から借りています。日銀の金利は政策金利に基づき、簡単に言えば政府の考えにより景気が悪ければ金利を下げて、景気がよければ金利を上げて決められます。

つまりは変動金利は、その政策金利よって変動します。

この変動を表す形と連動するのが「短期プライムレート」です。

短期プライムレートとは、銀行が企業に対して1年以内の短期期間の貸し出す金利をいいます。

それが変動金利と連動して各銀行が住宅ローンの金利を決定します。

住宅ローンには固定変動以外にもあります！

以上、基本となる固定金利と変動金利を開設しましたが、住宅ローンを借りる場合には、上の二つだけでなく他にもあります。

それは…固定金利選択型です。

固定金利選択型とは、住宅ローンを一定期間まで金利を固定して返済し、一定期間期間終了後に改めて固定金利か変動金利かを選択できるというものです。当然といって選択時に金融機関側としては儲けを見込みますので経済状態が上昇すれば、選択する固定金利も上がり変動金利も上がります。固定金利より変動金利が高く見込まれれば固定金利を選択するし、変動金利が固定金利より低ければ変動金利で選択するといったことが可能となります。しかしながらどちらの住宅ローンを選ぼうとしても銀行の儲けは見込まれていますので、借主の正しい選択が必要となります。

以上が超基本となる固定金利と変動金利の解説です。

住宅ローンの借り入れの際の団体信用生命保険とは！？

住宅ローンの借り入れの際の条件として、多くの方が加入することになるのが団体信用生命保険です。

通称「団信」といわれる保険です。

この団信は、住宅ローンを契約したものが返済途中に亡くなってしまったり、高度な障害状態になった場合でも、契約者以外のご家族などが経済的に困らず、そのまま安心して暮らせるように、住宅ローンの残額の多さ少なさに関わらず、保険が肩代わりして残額を帳消しにしてもらえる生命保険の一種です。

この団体信用生命保険の加入は、一部の例外を除いては住宅ローンを借り入れる際の条件となっています。一般的な通常の団体信用生命保険は、基本的には保険料は無料です。特約のその他の生命保険の加入していても保険料が支払いが金利に上乗せされている場合もあるので加入意識がとても薄くなりがちです。

ちなみに高度障害者とは、病気やケガにより身体機能が重度に低下している状態をいい、おもな例を示すと、両目の視力を永久に失った、言語またはそしゃくの機能を永久に失った、神経だったり精神だったり身体に著しい障害があって終身常に介護が必要な状態、両腕だったり両足が全く動かせない状態などがおもな例となります。

通常の団体信用生命保険以外の特約等の保険とは！？

通常の団体信用生命保険は、契約者が死亡したり高度障害者になってしまった場合に返済の必要がなくなり完済されて家族を守ります。

でも、とても長い年月をかけて返済をする住宅ローンです。この長い年月の中で病気や障害を抱える危険が全くない訳ではありませんよね。

通常の団体信用生命保険での条件は死亡や高度障害者です。高度障害者と認定されなければ当然保険は肩代わりはしてくれません。

幸いに重度の障害状態にならなくとも、現在の仕事の職種によっては仕事を続けることは不可能で仕事を止めざるをえないこともあります。

そうなると職を変えて収入が現状以上に上がればよいのですが、収入が減り住宅ローンの返済が経済的に困難になることも考えられます。

その場合の危険性を担保する保険が、通常の団体信用生命保険に特約をつけるオプションです。この特約は各金融機関などによっての他の住宅ローン商品に差をつける部分でもあるので、ここではおもな特約をご紹介いたします。

がん保障特約…がんと診断されれば住宅のローン残額の大小に関わらず肩代わりされます。特約内容によっては住宅ローンの肩代わりの他にお見舞金の支払いといった内容の特約もあります。また、保険料などの支払いがなくて無料でがんと診断されれば残りの住宅ローンの50％を肩代わりしてくれるという特約もあります。

３大疾病保障特約…がん、脳卒中、急性心筋梗塞の３つの病気により一定期間の返済が補填されたり、「所定の状態」により返済困難な場合に残額肩代わりされます。この「所定の状態」は各住宅ローン商品により違いがあるので必ず確認が必要となります。たとえば、がんのステージ状態や脳卒中では後遺症状態、急性心筋梗塞では活動できる状態によって「所定の条件」が違います。

８大疾病保障特約…３大疾病に加えておもに高血圧、糖尿病、慢性腎不全、肝疾患、慢性膵炎を加えた８大疾病を保障する特約です。３大疾病保障特約と同様に一定期間の返済が補填されたり、所定の状態により返済困難な場合に残額肩代わりされます。 当然保険料は３大疾病保障特約よりもコンマ数％上乗せされます。

以上が団体信用生命保険や特約の基本的内容となります。

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