引っ越しの際の敷金トラブル！原状回復にかかる内容とは

借りていたアパートや借家、マンションを退去し、新しい物件に引っ越すという事は長い人生で何回か経験することだと思います。

しかし、そんな賃貸物件からの引っ越しの際によくあるのが敷金や原状回復に関わるトラブルです。

今回は原状回復の概要や敷金・原状回復関係のよくあるトラブルと対処法についてご紹介していきます。

原状回復とは何か？

まずは原状回復とは何か？という点について解説していきます。

原状回復というのは簡単に說明すると、「借りていた家や部屋を借りる前の状態に戻すこと」です。

賃貸物件は人によって入居している期間は違うものの、基本的には誰かが入居しては出ていき、また違う人が入居するということの繰り返しによって成り立っている商品と言えます。

しかし新たな入居者を募る際、前の入居者の方によって物件が汚されてしまったり、一部が破損してしまっていては新しくそこに住みたいと思う方もなかなか現れませんよね？そこで必要となってくるのが物件を元の綺麗な状態に戻す原状回復という作業です。

物件を原状回復する際に問題となってくるのが、「原状回復にかかる費用は誰が負担するのか？」という点です。

ただし、この原状回復の費用の負担者というのは物件の状態によって変わってきます。

原状回復については2020年4月の民法改正によって、国土交通省から概要が公表されました。

この概要によると原状回復において借主側の責任として費用を負担しなくてはいけないのは「故意・過失・善管注意義務違反・その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」と記されています。

つまり、例えば不注意で部屋の扉を壊してしまったり、壁に穴を開けてしまったり…というトラブルがあった場合は、借主が修繕費用を負担しなくてはいけません。

しかし、それ以外の損耗。例えば部屋の畳や壁紙などが経年劣化によって色褪せてしまったりという場合は借主の責任にはならないので、貸主側の負担で修繕する必要があります。

物件を借りる際は敷金・礼金が必要になる場合がほとんどですが、次はこの敷金の役割について解説していきます。

敷金というのは借主の入居時に大家さんが預かるお金のことですが、これには

・賃料の未払いなどがあった場合の補填

・入居中の故意・過失による毀損・破損や退去時の修繕費の負担

という2つの役割があります。

そのため、例えば退去時のチェックで物件に借主責任の毀損や汚損があった場合は、この敷金を修繕費として当て、残った金額は借主に返金するというのが一般的です。借主責任の毀損や汚損が無い場合はそのままの金額が返金されます。

ただし、借主責任での毀損・汚損の修繕費が敷金だけでは賄えなかった場合は、超過した分の費用も借主が支払う必要があります。

また、「敷引」というルールもあります。

この敷引というのは、例えば「退去時のお部屋のクリーニングにかかる費用については敷金から補填する」など、あらかじめ大家さんと借主の間で敷金の内から無条件に差し引かれる金額を決めておくというものです。

こうした敷引が契約内容に入ってる場合は、借主責任の毀損や汚損が無かった場合でも敷金全額が返ってくることはないので注意しましょう。

国土交通省によって概要が設けられている原状回復や敷金の扱いですが、未だにトラブルが多いというのが現状です。

次は、そんな敷金や原状回復についてのトラブルについていくつかご紹介していきます。

１：畳や壁紙の修繕費用を請求された

退去時に「特に傷つけたり汚していないのに、畳や壁紙などの修繕費用を請求された…」というのはよくある話です。

こうしたケースの場合、契約の段階で特約として畳や壁紙の修繕費用を支払う旨が書かれていた場合は支払う必要がありますが、そうでない場合は支払う必要はありません。

畳や壁紙というのは日光などに曝されて変色していきますが、こうしたものについては借主の責任ではなく、自然消耗という扱いになります。

２：台風で飛んできた物がぶつかりガラスが割れた

台風などの強風によって物がガラスに飛んできて、ガラスが割れてしまった…ということもたまにあります。

こうした自然現象による毀損の場合は、原状回復の費用は貸主の負担となります。あくまで借主の故意や不注意ではなく、自然現象による毀損なので自然消耗として扱われます。

万が一自然現象によって物件が破損した場合は、まずは現場を動かさず、早めに大家さんや管理会社に連絡を入れるようにしましょう。

３：浴槽のひび割れの修繕費を請求された

長年使用している浴槽の場合はひび割れが起きてしまうことがよくありますが、この費用を大家さんや管理会社に請求されることもあります。

ただし、故意や過失による破損ではなく、浴槽の耐用年数経過による毀損の場合は自然消耗という扱いになるので、契約書に特約が無い場合は修繕費を支払う必要はないので安心してください。

今回は物件退去時の敷金や原状回復について解説させていただきました。

退去時のトラブルは賃貸物件ではよくある話ですが、国土交通省が公表している概要（原状回復をめぐるトラブルとガイドライン）をしっかりと理解して、無用な費用を支払ってしまわないように注意したいところですね。

また、契約書に特約がある場合は自然消耗の修繕費を負担する必要の可能性がありますので、契約書は隅々まで目を通しておくようにしましょう。