地権者とデベロッパーとの等価交換とは？

分譲されるマンションが、デベロッパー（売主）と地権者との等価交換による契約により建てられ、販売されたマンションにて地権者が優遇されることは多くあります。

この場合に区分所有者としての地権者が戸数を多く所有され、その後の総会等での合意形成の意思決定、議決権数等が地権者に有利に働き、しばしば、購入した区分所有者と公平、公正な判断ができず、トラブルとなる事例があります。

そもそものトラブルとなりやすい地権者とは？等価交換とは？

地権者…
マンションが建設される前からの土地（敷地）に対する所有権をもつ者で、その後建設されるマンション敷地のために、土地を売買する当事者だったり、借地として貸し出す権利を持つ者を地権者といいます。

等価交換…
地権者のもつ建物や土地の権利をデベロッパーが、権利価格に見合った額において新築マンション住戸や駐車場などに交換したり、直接買い取ることをいいます。

管理組合内での地権者と他の居住者とのトラブル

・駐車場の所有権を持つ地権者とのトラブル
通常のマンション駐車場は、居住者個人が所有するものでなく、共用部分として抽選などにより使用者が決められます。

しかしながら、地権者とデベロッパーとの等価交換により、駐車場の権利を旧地権者が取得し、共用部分ではなく、管理規約上も特約として、旧地権者に駐車場の使用、所有の権利を優遇される条件で条項が盛り込まれています。

つまり、その駐車場のみの使用権が売買、賃貸の対象とすることができるなどして他の居住者からすれば不公平感をもつこととなります。

この不公平感の解消を規約変更などにより行うことにも限界があり、さらには、裁判例や法改正によっても現状では限界があることになります。

・規約変更などの総会での議決などについて旧地権者が完全有利等価交換による地権者が区分所有する戸数がさほどでなければトラブルは起こりにくいですが、

分譲されるマンション内の総戸数が少なく、旧地権者が区分所有される戸数が過半数を超える場合など大多数を所有する場合では、他の居住者との議決権割合が不均衡で、管理組合運営上、必然的に旧地権者より発言力が弱くなります。

このような状況では、旧地権者が分譲後も数十年たった今でも理事長職を務めるなどして
他の区分所有者は管理については無関心のままが続き、現状の管理のずさんさに気づいた他の区分所有者がいたとしても改善に向けての対策が取りにくく、原始規約の改正すら難しく、泣き寝入りということも起こり得ます。

このようなトラブルの原因となるもとの解消に対しては非常にハードルが高く、管理組合運営での無効となる事実や共同の利益を損なうなどの理由により、裁判等の手続きでの現状の改善を望まなければならないことになります。