まずは管理会社変更ではなく、管理委託契約書の見直し？

感情的に管理会社を変更することは当たり前ですが危険です。

まずは、冷静になり、現管理会社について改善できるところは改善を提案してみてはいかがでしょうか。

そこで考えられるのが、現管理会社と交わした管理委託契約等の条件面の再確認、管理委託契約書、重要事項説明の内容を確認しましょう。

ただ単に、契約更新は理事長にだけ契約書を交付され、しっかりと確認されないまま契約をしてはいないでしょうか？

であれば、改善が必要です。

国土交通省よりマンションの管理の適正化に関する法律に規定する「契約成立時の書面」として交付する場合の指針としてマンション標準管理委託契約書を作成しています。

マンション標準管理委託契約書の要点

マンション管理会社との交わした管理委託契約書に規定されていることがなされていないと、当然に契約違反となります。

では、その改善のきっかけとなる現在のマンション標準管理委託契約書の要点とはどのようなものでしょうか。

それは、契約更新時に管理組合に対して重要事項説明が必要、更新の申入時期を３カ月前にできる旨を明記する、自動更新がなく、互いの意思を確認して契約をする、です。

上記内容の記載がないものは、管理会社は規範に則していない会社となります。

それ以外にも、管理委託契約書内には委託業務費についての内訳や清掃業務の内容、建物設備管理業務の内容を詳細に規定しているものです。

明らかに現状にそぐわない内容のものは当然ながら確認が必要ですし、債務不履行となりますので確認が必要です。

そして、管理委託契約書と同様に重要なのが重要事項説明です。

マンションの管理の適正化に関する法律により、管理組合が管理会社に管理委託する場合の大前提として、説明を受けるものです。

重要事項説明の内容と管理会社との信用

管理組合と管理会社との契約の前に重要事項の説明を行います。

管理会社として説明しなければいけないもの、嘘はつけない内容を管理組合へ説明します。

「嘘をつく管理会社と契約ができますか？」というものです。

その説明すべき重要事項とは…
１、マンション管理業者の商号又は名称、住所、登録番号及び登録年月日
２、管理事務の対象となるマンションの所在地に関する事項
３、管理事務の対象となるマンションの部分に関する事項
４、管理事務の内容及び実施方法
５、管理事務に要する費用並びにその支払の時期及び方法
６、管理事務の一部の再委託に関する事項
７、保証契約に関する事項
８、免責に関する事項
９、契約期間に関する事項
１０、契約の更新に関する事項
１１、契約の解除に関する事項
です。

これは、契約の範囲や内容等についての検討と理解の機会を確保するもので管理委託契と
通じるものですが、責任あるその管理会社の担当が管理業務主任者として貴マンション管理組合へ説明されるものです。

とても重要なことであり、説明内容との差異があれば信頼関係を損ねるものとなります。

ですから、以上のような委託契約書や説明内容の現状が違うことによる確認、精査を行ない初めて管理会社変更への検討となるのではないでしょうか。