責任施工方式・設計監理方式・CM方式とRM方式

マンション大規修繕工事と理事会負担

マンションの維持管理を続ける中で、大規模修繕工事を行うことは避けて通れません。

大規模修繕工事は資産価値を将来に向けて伸ばすことを目的とするだけでなく、バリューアップ工事（資産価値の向上…バリアフリー対策等）を行い、居住環境の向上を行うことも重要な目的となります。

このように一大運営となる大規模修繕工事を何も知らない管理組合員のみで進めることは大変なリスクと思われます。

しかし、現状の管理組合においては役員を輪番制で交代しながら運営しています。たまたま、大規模修繕工事時期に役員に就任し、理事会運営や修繕委員会の設置を行い、工事を進めるには身を削る苦労となります。

では、そのように避けては通れない大規模修繕工事をどのように進めればよいのでしょうか？

また、発注にはどのような進め方があるのでしょうか？等々、考えればキリがありません。

大規模修繕工事の進め方…責任施工方式・設計監理方式

大規模修繕工事を発注方法には、おおきくわけて責任施工方式、設計監理方式とあります。また、近年では新築建設で行われていた方式、CM（コンストラクションマネジメント）方式やRM（リノベーションマネジメント）方式が改修工事にも広まりつつあります。

このように大規模修繕工事の発注方法には複数考えられますが、それぞれにはメリット、デメリットがありますので我々専門家のマンション管理士、建築士や建築に詳しいマンション居住者に参考意見を聞き入れながら進めるとよいでしょう。

責任施工方式のメリット・デメリット

責任施工方式は、特定の施工業者又は管理会社へ仕様書作成、工事施工、管理を最初から一社に絞り特命で発注する方法です。

特定の施工業者へ発注した場合には、費用増加の一つと考えられる中間マージンが取られることがなく、安価で工事を進めることができます。また、一番のメリットとしては工事計画開始から施工終了までのほとんどをお任せできるので、工事を進める役員にとっては負担の少ない発注方法と言えます。

そのため、マンションの管理状況を一番把握する管理会社に任せることが良いと考えられます。但し、この責任施工方式は管理組合が施工業者や管理会社の間での信頼関係がとても重要となります。

信頼関係のない状況の中、責任施工方式で発注してしまうと管理組合の足元をすくわれ、工事価格の適正が図られないといったデメリットもあります。管理会社は、管理組合の財政状況を日頃から把握しているので、修繕積立金額目いっぱいに見積額を提示することもあります。当然ながら企業は営利を目的にしています。ボランティアではないので注意が必要です。ですから、信頼関係が充分とれる施工業者、管理会社へ発注することがよいでしょう。

責任施工方式（管理会社発注方式を含む）

メリット

・管理組合の負担が少なく、全てお任せができる。管理会社発注の場合はマンションのことを詳しく把握している。

・競争入札により一社に絞った施工業者の場合は、工事の責任所在の明瞭化や施工費が安く行うことができる。

デメリット

・工事全体についての第三者チェックがないため施工不十分な結果が生まれる懸念があります。

・信頼関係がなければ追加工事の提案等、費用増加の可能性がある。

設計監理方式のメリット・デメリット

設計監理方式は、施工会社だけとの契約ではなく、設計監理会社や設計コンサルタント会社、建築士事務所等と契約して、施工会社の工事のチェックをおこなったり、建物診断を行って設計図書を作成し、数量、積算をもとに施工会社選定の補助などを行ない。手抜きのない適切な修繕工事を施工会社に行わせる方法です。

先の責任施工方式とは違い、設計監理会社などによる設計費用、監理費用等が増加する為に修繕費用の総額が変わります。おおよそ設計監理費用として２００～５００万円程です。この金額は大規模修繕工事内容により変わります。

設計監理費用は小中規模のマンションの工事では、大変な費用負担となりますので、この方式の採用は戸あたり負担の検討をしなければいけません。大規模なマンションではスケールメリットがあるため戸あたり費用の負担はかなり抑えられ、最終的には工事が安価であったということになります。

設計監理方式

メリット

・設計と施工が分離しているので、施工会社の選定が統一工事仕様等により公平に相見積ができる。

・工事の厳正なチェックが期待でき、手抜きの工事を防げる。

デメリット

・厳正な第三者のチェックが最大のメリットだが設計監理会社と親密な関係にある施工会社を選び、癒着することがある。

・小中規模マンションでは、戸あたりのコンサルタント費用が割高で金額負担のウエイトが大きくなる。

CM（コンストラクションマネジメント）方式とRM（リノベーションマネジメント）方式とは

上記のように大規模修繕工事の発注方式には、責任施工方式や設計監理方式が日本では多く採用されていますが、近年ではアメリカで採用されているCM方式を取り入れることが増えてきました。

このCM方式の最大のメリットは、大規模修繕工事の各工事の施工業者をコンストラクションマネージャーが管理組合を支援して、選定するということです。鉄部への塗装なら塗装業者の相見積り、防水工事であれば防水業者の相見積り等を行い、各工事を分離、発注させて工事費のコストダウンを図ります。そうすれば大きく大規模修繕工事の費用を抑えることができます。

また、CM方式に近いRM方式も注目されています。

RM方式では、オープンブックと言われる全ての費用内容、業務の進捗状況等を管理組合に開示することをリノベーションマネージャーが求めて、管理組合を支援します。

すべての工事に関わる（元請会社、１次、二次下請け等）会社の原価を透明化してコスト（原価）とフィー（利益）を厳格に分けて管理組合に開示します。

なお、CM方式やRM方式を採用するには、各工事に対する責任の所在の把握、各分離業者の工事に対する担保保証など工事進捗状況に関わることが管理組合に多く、負担がかかることが考えられます。考えられますが、もっとも工事費のコストダウンを図ることができ、透明性の高い工事となるでしょう。