マンションの方針決定の場は総会

区分所有法により、分譲マンションを購入した区分所有者は、当然にそのマンションの管理組合の組合員となり、マンションの資産価値の維持管理に努めます。

そして、区分所有法第３４条２項、管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。

マンション標準管理規約第４２条３項、理事長は、通常総会を、毎年１回新会計年度開始以後２か月以内に招集しなければならない。

とあり、管理組合では総会を開くこととなり、総会で管理組合の方針を決定することとなります。

方針決定にあたっては普通決議と特別決議があります

まずは、マンション標準管理規約より、議決権総数の半数以上を有する組合員が出席することを条件に総会を成立させます。

そこで具体的な方針決定にあたって、日常的な管理運営の方針の決定は普通決議。

普通決議…決議は、議決権総数の半数以上の出席で出席者の過半数で決します。

管理組合員に大きな影響を与えるような方針の決定は特別決議。
特別決議…組合員総数の４分の３以上の出席で、議決権総数の４分の３以上の賛成や
組合員総数の５分の４以上の出席で、議決権総数の５分の４以上の賛成で決します。

上記の決議方式により、総会に議案として上程された方針事項の承認を得ることとなります。

特別決議でないものは、普通決議となります。

また、特別決議とは違い、必ずしも普通決議で決めるのではなく、理事会一任事項として、理事のみで決定させることができます。

では、普通決議で決められる事項を上げてたいと思います。

・役員である理事，監事の選任または解任
・収支予算の決定又は変更，収支決算報告等の承認
・管理費，修繕積立金等の金額の決定又は変更
・管理委託契約の変更，更新，解約や管理会社の変更決議
・使用細則の制定および変更や廃止
・修繕積立金の運用

以下の特別決議の決定事項には、区分所有法により議案の内容によって決まっていて、理事会では決定することはできません。

・共用部分等の変更（階段室をエレベーターに改造する工事や受水槽室を用途変更し集会室等にする等）
・管理規約の制定および変更や廃止
・管理組合の法人化，法人の解散
・専有部分の使用禁止，区分所有権の競売，占有者に対する引渡しの請求
・大規模滅失の場合の共用部分の復旧
・建物の建替え決議に関すること

マンション管理の主体は管理会社ではなく管理組合です。

自分たちのことは自分たちで決めることを原則に総会へ上程された議案を審議して頂きたいと思います。